Come funzionano i project financing per la riqualificazione dei mercati rionali

Oggi i mercati sono di proprietà del Comune, a cui i banchisti pagano un canone di concessione che viene stabilito annualmente in sede di approvazione del bilancio con delibera propedeutica del bilancio.

Laddove gli operatori sono riuniti in AGS (autogestione) viene corrisposto  all’amministrazione il 20% del canone.

Un piano di riassetto dei mercati rionali anche attraverso lo strumento del project financing era già stato avviato a partire dal 2000, con una serie di  interventi che in molti casi sono risultati decisamente  al di sotto delle aspettative, suscitando una serie di critiche da parte di molti operatori del settore.

Ciò nonostante, l’VIII Dipartimento, che fa capo all’assessorato al Commercio, nel 2010 decide  di proseguire sullo stesso percorso,  coinvolgendo  dei soggetti privati in un progetto di finanza  per la ristrutturazione dei mercati.

Il Dipartimento mette a punto  uno studio di prefattibilità  che riguarda 32 aree mercatali della Capitale [ http://95.110.131.40/fileserv_v2/download.php?list.10 ],  e nel luglio 2010 pubblica un avviso indicativo relativo alla “SOLLECITAZIONE NEI CONFRONTI DEGLI OPERATORI ECONOMINCI DI SPECIFICI CONTRIBUTI FINALIZZATI ALLA SUCCESSIVA REDAZIONE, DA PARTE DELL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE, DI STUDI DI FATTIBILITA’ AFFERENTI L’AVVIO DI UNA PROCEDURA DI FINANZA DI PROGETTO, PER LA RIQUALIFICAZIONE DEI MERCATI COMUNALI ANNONARI DEL COMUNE DI ROMA “avviando un “dialogo tecnico” per raccogliere proposte e informazioni dai privati interessati.

Pervengono n. 81 idee-progetto, relative a 32 siti mercatali diversi. (Nella specifica area della sezione download del  sito internet, vengono pubblicate le idee progettuali complete della necessaria documentazione [http://95.110.131.40/fileserv_v2/download.php ]

Su queste proposte si apre il dialogo tecnico tra Dipartimento e ditte, per approfondire le modalità di realizzazione  e acquisire tutte le  informazioni necessarie, nella prospettiva della messa a punto, da parte dei tecnici del Dipartimento, dei progetti preliminari per ciascun mercato (progetti che saranno il risultato dell’elaborazione di più proposte ed elementi provenienti da soggetti diversi)

Terminata questa fase  i progetti elaborati dal Dipartimento sono  messi a bando – mercato  per mercato – bando  a cui  concorreranno probabilmente le stesse imprese che hanno avanzato le proposte, ma anche qualunque altra impresa che desideri partecipare – italiana o europea – secondo le normative europee relative alle gare di evidenza pubblica.

I criteri per la valutazione delle offerte pervenute sono contenute nei bandi e riguardano aspetti economici, tecnici, sociali (ad esempio la sostenibilità per gli operatori dei mercati) qualità architettonica etc.

Lo screening con la messa a punto di una graduatoria è effettuato  dal Comune stesso, che nomina una commissione esaminatrice “ad hoc” (in genere composta da tre soggetti provenienti dai vari dipartimenti interessati, ad esempio: patrimonio, urbanistica e commercio) che valuta  il punteggio di ciascuna proposta (con un certo margine di arbitrarietà) che stabilisce la graduatoria e quindi il vincitore del bando che si aggiudica l’intervento.

Naturalmente l’operazione deve presentare contemporaneamente vantaggi per la pubblica amministrazione, in questo caso ottenere la ristrutturazione o la valorizzazione dei mercati senza spendere denaro pubblico, e un guadagno per l’operatore privato, che dovrà ricavare un reddito in grado di bilanciare gli investimenti.

L’accordo prevede  che il Comune dia  al privato una concessione di tutto o parte del mercato rionale e annessi (ad esempio le eventuali autorimesse) per 90 anni in cambio della “rimessa a nuovo” dei mercati (e annessi).

Uno dei punti più controversi è la possibilità che il Comune dia  in concessione al privato anche le aree mercatali (rendendolo così il nuovo e unico interlocutore degli operatori del mercato, con tutto ciò che ne consegue,  a partire dalla definizione dei canoni di affitto) oppure se tali aree vengono restituite al Comune, che resta il soggetto che interloquisce con gli operatori.

Per quanto riguarda i ricavi del  privato, a  scorrere le proposte pervenute nella prima fase (quella della “raccolta di idee”), per ottenere un ritorno economico la maggior parte prevede la realizzazione  di nuove cubature immobiliari da sub concedere o dare in affitto.

Un secondo punto controverso è se tali cubature siano  ricavate con una riorganizzazione degli spazi interni dei mercati – quindi senza modificare l’ingombro architettonico esterno –  o se invece si prevede di abbattere gli edifici per ricostruire ex novo le strutture, con aggiunta di cubature edilizie sottostanti (parcheggi da destinare a rotazione o a box pertinenziali) e soprastanti (appartamenti, uffici, centri commerciali etc).

E se è da escludere  che possano essere abbattuti gli edifici mercatali che esistono da più di 70 anni (quindi fino al 1942), quelli più recenti, come il Mercato Metronio[1],  la straordinaria opera del Morandi, rischiano l’abbattimento e una moltiplicazione consistente delle cubature edilizie (in questo caso pare  6 piani sopra e sotto  l’area mercatale)

E questo è il punto che ha sollevato più critiche, perché comporta varianti  urbanistiche del piano regolatore, e soprattutto  rischia di produrre  enormi impatti sia paesaggistici e architettonici, sia sulla mobilità e sulla qualità della vita di quartieri, spesso già molto “densi”. E un forte  impatto anche sulla situazione del commercio della zona e su quella degli stessi operatori del mercato, che subiscono il forte rischio di veder completamente snaturato il loro luogo  di lavoro. I mercati, che da millenni hanno rappresentato il cuore pulsante delle comunità umane, incastonati tra “piani parcheggio” e “piani uffici” rischiano di perdere l’anima, trasformandosi nelle  “brutte copie” dei centri commerciali.

Ulteriore punto critico è il destino degli operatori del mercato (e degli eventuali negozianti) durante i lavori di ristrutturazione e di costruzione, dato che bisogna mettere in conto dai 18 mesi ai due anni per una ristrutturazione e dai 3 anni in su per una demolizione e ricostruzione (i lavori del  nuovo mercato Trionfale sono durati dal 2004 al 2009)

Infine: è particolarmente vessatorio non solo per gli operatori e i commercianti ma anche per gli abitanti dei quartieri, che i progetti vengano proposti, rielaborati, approvati ed  assegnati senza alcuna informazione delle parti interessate. E paradossalmente, scorrendo le proposte sul sito del Comune, molti soggetti privati parlano di “soluzioni concordate con gli operatori” addirittura di “residenti e comitati di quartiere”, che non solo non sono stati interpellati e informati nella stesura delle proposte, ma non lo sono a tutt’oggi, mentre gli uffici comunali hanno già ultimato i primi 9 progetti preliminari, né lo saranno dopo l’eventuale assegnazione degli interventi ai vincitori dei bandi, dato che un progetto, una volta messo a bando, non è più modificabile, pena l’impugnazione dei concorrenti esclusi.

Tutti questi aspetti fanno nascere nei cittadini il forte sospetto che più che un’operazione virtuosa per valorizzare un patrimonio comune, economico e sociale, come i mercati rionali, si tratti del solito escamotage per consegnare a privati beni di alto valore, nuove cubature immobiliari in aree anche di grande pregio della città.

Non vogliamo fare processi alle intenzioni, ma pensiamo che la bilancia dovrebbe essere sempre in equilibrio tra i vantaggi pubblici  e il profitto privato, se non “sbilanciata” verso le ragioni della collettività. E vogliamo vigilare perché, per l’ennesima volta, la bilancia non penda sfacciatamente verso il guadagno  degli speculatori (e a voler pensar male, si potrebbe ipotizzare che non sia un caso che i mercati siano stati lasciati deperire anno dopo anno, fino  a richiedere interventi “emergenziali” e costosissimi).

I primi nove progetti

E’ notizia di metà ottobre che nove progetti preliminari per altrettante  strutture sono stati inseriti  nel bilancio 2012, attualmente  al voto del Consiglio capitolino: i mercati Piscine Torre Spaccata, Belsito, Nuovo Laurentino, Fermi Macaluso, Vigna murata, Tor Sapienza , Quarto Miglio, Flaminio I e Infernetto.

Contrari ai project le associazioni di categoria (Confcommercio, Confersercenti, CNA [2]) e anche diversi consiglieri di maggioranza e opposizione[3], tra cui Ugo Cassone (PDL), presidente della Commissione Commercio e  Federico Guidi (PDL)[4] , che promette emendamenti per stralciare “tutti quei progetti che non abbiamo avuto il parere preventivo degli operatori commerciali dei mercati coinvolti e delle istituzioni municipali” [5]

 Quali sono le possibili rivendicazioni?

L’alternativa, che non può essere lo “status quo”, è far rinascere i mercati partendo dalla collettività a cui appartengono: operatori e commercianti, clienti, abitanti del quartiere, il resto della città, con il coinvolgimento delle associazioni di categoria e degli esperti che a vario titolo possono offrire un contributo all’elaborazione di soluzioni rispettose della natura e della funzione dei mercati rionali.

E anche trovare soluzioni “caso per caso”, analizzando la complessità degli elementi in gioco e  ascoltando le opinioni delle perosne interessate.

I mercati devono essere ristrutturati, messi  a norma, e soprattutto fatti rivivere. E’ necessario un profondo ripensamento che non riguarda solo l’aspetto architettonico strutturale dello spazio ma anche il ruolo sociale e pubblico del mercato e gli aspetti commerciali. Bisogna rivedere i criteri dell’offerta merceologica, gli orari, l’allargamento ad altre funzioni di pubblica utilità.

Per quanto riguarda la riqualificazione, se debba avvenire attraverso l’impegno diretto degli operatori, con un progetto di ristrutturazione avanzato direttamente dalle AGS, o attraverso un soggetto privato che opera per ottenerne un profitto, deve essere valutato dopo aver avviato dei tavoli di confronto.

E se alla fine si decidesse in favore della finanza di progetto, noi non vogliamo demonizzare il giusto diritto di un privato di ricavare profitti dalla sua attività. Si pagherà la ristrutturazione con nuove cubature, con nuovi servizi, ristoranti, uffici. Ma i criteri con cui il progetto verrà messo a punto e portato avanti, i criteri del bando, devono essere decisi insieme agli operatori e ai cittadini.

Questo è il compito di una buona amministrazione: fare scelte anche impopolari, ma che non siano calate sula testa delle persone che ne subiranno le conseguenze senza consultarle, senza sentire  le loro ragioni e i loro punti di vista.

I risultati  di questi metodi non democratici e predatori sono sotto gli occhi di tutti: basta vedere il Nuovo Mercato Trionfale e il mercato di Ponte Milvio, dove un terzo dei banchi ha già abbassato i battenti.


[1] Il Mercato Metronio non è però nel “pacchetto” dei mercati dei project financing, ma fa parte di un’altra Delibera, la 129,  che prevede uno scambio immobiliare diretto tra il Comune e una ditta privata, la CAM srl

[3] Rocco Belfronte, vicecapogruppo Udc in Campidoglio e vicepresidente della Commissione capitolina Commercio“: Bordoni da solo contro tutti! Oggi abbiamo avuto l’ennesima dimostrazione che l’assessore al Commercio non è in grado di mettere in campo né confronto né condivisione, e per questo si ritrova come un tiranno abbandonato da tutti”.  DE LUCA (PD) “Dopo le esperienze negative, come quella del mercato Trionfale, dove sono stati realizzati in project financing, gestito da soggetti privati, parcheggi e uffici, per trarne profitti, mentre il mercato, realizzato in grande economia, mostra gravi carenze e le spese di gestione troppo alte, gravano sui magri redditi degli operatori del mercato; è necessario voltare pagina e gli stessi operatori possano, attraverso le banche, reperire le risorse per realizzare e riqualificare i mercati, che sono diventati come i pup, uno strumento di mera speculazione, dove l’interesse pubblico diventa del tutto marginale, rispetto l’interesse speculativo privato.”

One thought on “Come funzionano i project financing per la riqualificazione dei mercati rionali

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